Was ist ein Grundschulddarlehen?

Will man den Kauf oder Bau einer Immobilie finanzieren, so wird wohl in erster Linie ein Grundschulddarlehen aufgenommen werden. Dabei bezieht sich die Darlehensbezeichnung auf die Grundschuld, die eine Sicherheit für das Darlehen darstellt. Die Grundschuld wird in den §§ 1191 ff des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Folgt man dem Gesetzbuch, so wird das Grundstück derart mit der Grundschuld belastet, sodass diese die Tilgung der Darlehenssumme gewährleisten soll. Um das Grundschulddarlehen zu sichern, wird die Sicherheit als dingliches Recht in das Grundbuch (Abteilung III) eingetragen. Grundpfandrechte - dazu gehören etwa die Hypothek oder die Grundschuld - sollen in weiterer Folge die Tilgung der Finanzierung gewährleisten, sodass sich der Kreditgeber sicher sein kann, dass die zur Verfügung gestellte Finanzierung auch zurückbezahlt wird. Kann das Grundschulddarlehen nicht vom Kreditnehmer zurückbezahlt werden, so wird die verpfändete Immobilie verkauft - mit dem Verkaufserlös wird in der weiteren Folge das Darlehen getilgt. Der Gläubiger kann nämlich eine Zwangsvollstreckung betreiben und somit das Grundstück durch eine Zwangsverwaltung oder öffentliche Zwangsversteigerung verwerten.

Die Vorteile eines Grundschulddarlehens

Entscheidet sich der Kreditnehmer für ein Grundschulddarlehen, so muss er einen recht niedrigen Zinssatz bezahlen. Das liegt auch an der zur Verfügung gestellten Sicherheit - die Immobilie, die im Falle einer Nichtbedienung des Darlehens verpfändet wird, garantiert dem Kreditgeber, dass die Restschuld problemlos getilgt werden kann. Aus diesem Grund können sich Immobilieneigentümer, die sich für ein Grundschulddarlehen entscheiden, über weitaus bessere Kreditkonditionen freuen. Ein weiterer Vorteil ist der Umstand, dass der Darlehensnehmer eine relativ lange Laufzeit wählen kann. Ein niedriger Zinssatz und gestreckte Tilgungszahlungen sorgen für eine geringere Belastung und sind somit auch liquiditätsschonend.

Hypothek oder Grundschulddarlehen?

Hypotheken und Grundschulden gehören zu den sogenannten Grundpfandrechten - beide werden im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Sie sind sich recht ähnlich - beide verfolgen nämlich den Zweck, dass die Immobilie als Sicherheit zur Verfügung gestellt wird. Die Grundschuld ist eine Variante der Hypothek und somit auch im BGB geregelt. Wird eine Finanzierung mittels Grundschuld besichert, so muss der offene Betrag getilgt werden, sodass die verpfände Immobilie freigegeben werden kann. Wurde das Darlehen jedoch durch die Hypothek besichert, so wird die Hypothekenforderung durch jede einzelne Tilgungszahlung verringert. Viele Darlehensnehmer und Darlehensgeber entscheiden sich jedoch lieber für das Grundschulddarlehen, da sie hier weitaus flexibler bleiben. So wird die Grundschuld fast immer als Sicherheit vielfältiger Forderungen verwendet - genau deshalb wird die Grundschuld auch als Sicherungsgrundschuld bezeichnet. Grundschulddarlehen sind am Ende praxistauglicher als Kredite, die durch eine Hypothek abgesichert werden. Zu beachten ist auch die gesetzliche Höchstgrenze, wenn sich der Immobilienbesitzer für ein Hypothekendarlehen entscheidet - die Höchstgrenze liegt hier bei 80 Prozent des aktuellen Immobilienwertes. Diese Höchstgrenze gibt es nicht, wenn sich der Immobilienbesitzer für die Grundschuld entscheidet.

Was müssen Kreditnehmer berücksichtigen?

Die Konditionen des Grundschulddarlehens richten sich nach dem Markt- und Verkehrswert der Immobilie. Damit der Wert ermittelt werden kann, wird in der Regel ein Gutachter bestellt. Dieser kann die Ausstattung, die Größe der Immobilie und auch die Rechte Dritter beurteilen, die im Grundbuch eingetragen sind. Eine Immobilie, die unbelastet ist, stellt einen hohen Vermögenswert dar und kann daher problemlos als Sicherheit für das Grundschulddarlehen eingesetzt werden. Der Grundschuldnominalbetrag darf den Pfandwert der Immobilie nicht übersteigen; ein Zahlungsverzug kann jedoch dafür sorgen, dass die Gesamtschuld des Grundschulddarlehens steigt, sodass der Pfandwert der Immobilie überschritten wird. Aus diesem Grund wird auch nicht nur der Grundschuldbetrag im Grundbuch festgehalten - auch die Nebenleistungen und Grundschuldzinsen finden sich im Grundbuch. Die Höhe des Zinssatzes richtet sich nach dem Wert der Immobilie; auch das Zinsniveau spielt hier eine nicht zu unterschätzende Rolle. Liegt die Darlehenssumme unter 60 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie, so darf der Immobilienbesitzer auf einen attraktiven Zinssatz hoffen. Zu beachten ist, dass die Grundpfandrechte nachrangig oder vorrangig eingetragen werden können. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, so werden die Gläubiger nach den Eintragungen im Grundbuch bedient - vorrangig bedeutet, dass der Gläubiger zuerst bedient wird. Ein nachrangiger Eintrag sorgt dafür, dass der Gläubiger, wie die Bezeichnung bereits vermuten lässt, erst in späterer Folge bedient wird. Zu beachten ist, dass ein Grundschulddarlehen auf mehrere Arten getilgt werden kann - einerseits gibt es die Tilgung in regelmäßigen Monatsraten, andererseits kann auch eine einmalige Vorschreibung vereinbart werden. Kommt es nur zu einer einmaligen Zahlung, so wird für die Tilgung gerne eine Kapitallebensversicherung herangezogen.

Was passiert nach der Tilgung?

Konnten sich Darlehensnehmer und Darlehensgeber über das Grundschulddarlehen einigen, so muss der Darlehensnehmer zustimmen, damit sein Grundstück belastet werden darf. Hier spricht man auch von der Grundschuldbestellung. Diese beinhaltet den Antrag auf Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Wurde das Grundschulddarlehen getilgt, sodass alle gesicherten Forderungen beglichen werden konnten, so wird die Grundschuld wieder aus dem Grundbuch gelöscht.